בעידן המודרני אין כמעט אדם שלא מחזיק בחשבון בנק ומנהל את ענייניו הכספיים האישיים או העסקיים דרכו, בין אם מדובר בניהול חשבון עובר ושב, הפקדות וחסכונות, הלוואות, תשלומים ועוד. כאשר מגיע הרגע בו רוצים לרכוש נכס נדל”ן וזקוקים להלוואת משכנתא, ברירת המחדל היא לפנות לבנק בו מנוהל החשבון הפרטי או לבנק אחר בו מקבלים תנאים טובים יותר.

אך מה קורה כשהבנק מסרב לתת לכם משכנתא?

המחוקק בישראל נתן לשאלה הזו פתרון כך שניתן לקבל הלוואת משכנתא גם מגופי מימון שהם לא בנק, בתנאי שהם מחזיקים ברישיון ייעודי ומפוקחים על ידי רשות ההון. בין הגופים החוץ בנקאיים שניתן לקבל מהם משכנתא: קרנות נדל”ן פרטיות, חברות ביטוח, קרנות הון להשקעה ובשנים האחרונות גם פלטפורמות חברתיות להלוואות. למי יכולה להתאים משכנתא חוץ בנקאית? ככלל, כל אחד יכול לבקש משכנתא חוץ בנקאית, אך מדובר במסלול שיש לו לא מעט חסרונות (עליהן יפורט בהמשך) בהשוואה ליתרונות שלו. יחד עם זאת, לעיתים אין ברירה אלא לבקש משכנתא חוץ בנקאית כמו במקרים הבאים:
– מי שדירוג האשראי שלו נמוך מדרישת הבנק לאישור משכנתא. מסורבי משכנתא בבנק יכולים לקבל            משכנתא חוץ בנקאית כהלוואת בלון (גישור לשנתיים). לאחר שמצב האשראי שלהם יוסדר והם לא יהיו        יותר מסורבים יוכלו לפרוע אותה בעזרת משכנתא מהבנק.
– מי שההון העצמי שלהם נמוך ומבקשים אחוז מימון גבוה ממה שהבנק מאשר ללקוחותיו.
– מי שמבקשים לרכוש נכס ”מורכב”, כגון: נכס שלא הושלם תהליך הרישום שלו בטאבו, דירות מפוצלות,      נכס עם חריגת בנייה וכדומה, שלגביהם הבנקים נוטים להערים קשיים
  במתן משכנתא.

מה היתרונות במשכנתא חוץ בנקאית?

– היתרון הבולט הוא שגופי המימון החוץ בנקאיים מערימים פחות קשיים מהבנק בכל הנוגע למסורבי              משכנתא או למי שדירוג האשראי שלהם נמוך. אל תתעו, זה לא הופך לפילנטרופים, את הסיכון הם              יתרגמו לריביות גבוהות יותר, אך כשלא נותרת ברירה אחרת, הבחירה במשכנתא חוץ בנקאית בהחלט        יכולה לבוא בחשבון.
– בגופי חוץ בנקאים ניתן לקבל מימון למשכנתא של עד 85% משווי הנכס, לעומת משכנתא בבנק שניתנת       במימון של 50%-75% משווי הנכס.
– בעוד בנק ישראל (שהוא הגורם המפקח על הבנקים למשכנתאות) מאפשר לתת משכנתא בהחזר חודשי     של עד 40% מהשכר נטו, בגופים חוץ בנקאיים לא קיימת הגבלה זו.
   יתרה מכך, הבנקים מתייחסים רק להכנסה משכר עבודה, בעוד שגופי המימון החוץ בנקאיים מתחשבים       גם בהכנסות שאינן משכר.

מה החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית?

– כפי שכבר הזכרנו במאמר זה החסירון הבולט ביותר של משכנתא חוץ בנקאית היא בריביות שיחושבו        במסלולים השונים שיהיו גבוהות יותר בהשוואה לריביות שתקבלו בבנק למסלולים זהים. המשמעות של      ריביות גבוהות הוא החזר חודשי גבוה ובמציאות בה יש תנודות בריביות במשק ועלייה באינפלציה תהיה      לכך השפעה ישירה על כושר ההחזר שלכם.
– גופי מימון חוץ בנקאיים על פי רוב ידרשו מכם הערכת שמאי מחמירה יותר שעלותה גבוהה יותר באלפי        שקלים מהשמאות שדורשים הבנקים.
– במידה שתרצו לפרוע את המשכנתא בפרעון מוקדם אתם צפויים לשלם עמלת פירעון גבוהה יותר מבנק.     על כן יש לתכנן בקפידה את תחנות היציאה כדי להקטין את גובה העמלה. יש לזכור שהליך קבלת                 משכנתא חוץ בנקאית הוא מורכב ודומה בעיקרו לתהליך מול הבנק, והוא כולל בין היתר: הערכת שמאי,       חיתום ביטוח חיים, חישובים מסובכים, בניית תמהיל משכנתא מיטבי ולא מעט בירוקרטיה. כדי לעשות       זאת בחוכמה ועל מנת למזער עד כמה שניתן את העומס התזרימי על הלווה ולקבל את התנאים הטובים       ביותר, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות.

יועצי המשכנתאות של שורש ישמחו ללוות אתכם בתהליך כדי שתוכלו למקסם את העסקה לטובתכם
ולחסוך הרבה מאוד כסף.