לשבת מול הבנקאי ולשמוע ”לא” על בקשה להלוואת משכנתא, להבין שהחלום על דירה או בית משלך הולך ומתרחק, לראות איך חומה וירטואלית צומחת מולך, הוא הסיוט של כל מי שסומן כמסורב משכנתא. הבשורה הטובה היא שברוב המקרים ניתן ”להשתחרר” מהמצב הזה, אבל בואו נבין קודם איך קורה שאדם מוגדר כמסורב משכנתא על-ידי הבנק.

הקשר בין דו”ח אשראי למסורב משכנתא כל בנק דורש מהלקוחות שלו להיות אחראיים על ההתחייבויות הכספיות שלהם. כל צ’ק שחזר, הלוואה שלא שולמה בזמן, הוראת קבע שלא כובדה, עיקול או תיק פתוח בהוצאה לפועל, יוסיפו ”נקודה שחורה” בדוח האשראי שלך. נקודה ועוד נקודה ועוד נקודה הופכות לכתם שחור, שהבנק נזהר ממנו. גם אם חלילה הוכרזת פעם כפושט רגל, למרות שכעת אתה שוב ”על הרגלים”, אתה עדיין מסומן על- ידי הבנק. המשמעות היא שגם אם יש לך את ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא, אבל העבר הפיננסי שלך לא ”נקי”, משכנתא (ככל הנראה) לא תקבל. בוודאי אם תנסה להתמודד עם המצב לבד.

מהו דו”ח אשראי?
החל משנת 2019 לכל אדם בישראל (מעל גיל 18) יש ”תעודת זהות” בנקאית. ייתכן ששמעת בעבר את המושגים credit report, דירוג אשראי, או Credit Rating / Score. בשורה התחתונה מדובר ברשימה המרכזת את כל הפעולות הפיננסיות, חיוביות ושליליות, המעידות על ההתנהגות שלך בכל הנוגע לאשראי והלוואות. על-פי נתוני הדו”ח המצטברים תקבל ציון, שעשוי להשפיע על החלטות עתידיות של הבנק בנוגע למתן אשראי, לרבות עבור משכנתא. ככל שהציון שלך הוא גבוה יותר, תיחשב בעיני הבנק כלקוח עם סיכון נמוך. וזה מה שאתה רוצה. המטרה שלך – גיליון ”נקי”. אם מסיבה כלשהי יש בו ”נקודות שחורות”, המטרה שלנו בחברת ”שורש” – לנקות אותן, למטב את דו”ח האשראי שלך ולהצעיד אותך לקבלת משכנתא. יש מספר דרכים וצעדים שניתן לנקוט כדי לשפר את דו”ח האשראי שלך, כך שגם אתה תוכל לקבל משכנתא, אם לא במיידי אז בעתיד הקרוב. העיקר לשפר את הדו”ח ולעלות על דרך המלך של התנהלות פיננסית תקינה.

מסורב משכנתא בשל בטוחה לא בטוחה
אם שפר מזלך ואינך נמנע על מסורבי משכנתא בשל עבר פיננסי ”לא נקי”, ייתכן שתופתע אם הבנק יסרב לתת לך משכנתא בגלל סיבה אחרת לחלוטין – בטוחה לא בטוחה.

משכנתא לרכישת דירה (או נדל”ן בכלל), שלא כמו רוב ההלוואות אחרות, מחייבת בטוחה כנגד ההלוואה. במילים פשוטות: הבנק יבקש בטחונות אותם הוא ישעבד עד לתום החזר ההלוואה. על-פי רוב, הבטוחה היא הנכס עצמו. הבנק ירשום הערת אזהרה בלשכת המקרקעין וישעבד את הנכס שבעבורו נלקחה המשכנתא. לכאורה מדובר בהליך פרוצדורלי פשוט, אלא שבדיוק בנקודת הזמן הזו עלולות לצוף ולהתגלות בעיות או אי אלו עניינים הנוגעים לנכס, שיגרמו לבנק לסרב לתת לך משכנתא, למשל: חריגת בנייה בנכס = בעיה. בנייה לא היתר = בעיה. נכס משועבד או מעוקל = בעיה.
רישום שגוי בלשכות המקרקעין = בעיה. רישום שגוי ברשות מקרקעי ישראל (או חברות משכנות אחרות) = בעיה. הליך משפטי עומד ותלוי כנגד הנכס = בעיה. המחיר המוצג בחוזה המכר גבוה מהערכת שמאי = בעיה. אלו רק כמה דוגמאות שעלולות לסבך אותך אם התחייבת בחוזה קנייה, אך ברגע האמת לא תקבל משכנתא.

אז מה עושים?
לפני רכישת נכס נדל”ן יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין, שידע למפות את כל הסוגיות ולאתר את הבעיות מבעוד מועד. חלק מאותן בעיות ניתנות לפתרון ואם לא, עדיף שתתרחק מהנכס גם אם חשבת שמצאת את דירת חלומותיך. ההמלצה שלנו לרוכשים פוטנציאליים לשכור שמאי מטעמם, על מנת לוודא שמה שהמוכר אמר להם בעל-פה לגבי תקינות וחוקיות הנכס, אכן יעמוד בכל החוקים והנהלים. את דוח השמאי ניתן להעביר למחלקת הביטחונות של הבנק כדי לקבל אישור מקדים למשכנתא ורק אז להתקדם בעסקה. מוטב להשקיע כמה אלפי שקלים ולהיות on the safe side מאשר להסתבך ולאבד כסף רב. ליועצים המומחים של חברת ”שורש” ניסיון רב בליווי וייעוץ למי שהוגדרו כמסורבי משכנתא, בהתנהלות הפיננסית שלהם ובמשא ומתן מול הגופים הרשאים לתת הלוואת משכנתא עד לקבלת המימון.