כדי לשמור על איזון אינטרסים בין הלווה והמלווה, ב- 14.11.20 הודיע בנק ישראל על רפורמה בשוק המשכנתאות וקידום שורה של צעדים צרכניים בתחום המשכנתאות שנועדו להקל על הלווים בתהליך נטילת המשכנתא בשלושה היבטים: שקיפות ויכולת השוואה, פשטות ויכולת הבנה ויעילות בביצוע התהליך. במסגרת הצעדים יחויבו הבנקים לספק ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. בכל אחד מהסלים יוצגו: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות (מתוך הודעה לעיתונות 14.11.2020).

הסלים האחידים אותם קבע בנק ישראל הם:
–  סל עם ריבית קבועה, ללא הצמדה למדד לאורך כל תקופת ההלוואה.
– סל שלישים: שליש ריבית קבועה ללא הצמדה, שליש ריבית משתנה ותוספת פריים, ושליש משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן (ריבית צמודה לאינפלציה). 
– סל החצאים: חצי ריבית קבועה ולא צמודה וחצי ריבית משתנה בתוספת פריים. יש לציין כי על אף שהסלים האחידים נועדו להקל על הלווים, בין היתר לצורך השוואה בין עלויות המשכנתא ותנאיה, יש חשיבות עצומה בבניית תמהיל בהתאמה אישית למידותיו של הלווה. יועץ משכנתאות מקצועי יידע כיצד לערוך את החלוקה הנכונה ביותר ללקוח, לנתב את הסכומים והתקופות, כך שאתם תוכלו לחסוך כסף ולהוזיל את העלויות.

כדי לבחור את הסל והתמהיל הנכונים, כדאי להכיר את המושגים המרכיבים אותם:
מדד המחירים לצרכן חישוב ממוצע השינוי באחוזים של עלות מחירים של סל מוצרי צריכה הנבדק מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומתפרסם בכל 15 בחודש.
סל המוצרים הנבדק לטובת חישוב הממוצע כולל סעיפים רבים, בהם: ירקות, פירות, ביגוד – הלבשה
והנעלה, תחבורה, בריאות, תקשורת ודיור. מדד זה משקף את האינפלציה במשק כמו גם את כוח הקנייה של הכסף שלנו ויש לו השפעה רבה על התנהלותן של משפחות רבות וכמובן על המשכנתא. ריבית פריים הריבית במדינת ישראל נקבעת על ידי בנק ישראל בגין הכספים שהוא מעמיד לטובת הלוואה לבנקים, על מנת שאלה יוכלו לתת הלוואות ללקוחותיהם. הריבית נקבעת אחרי דיונים והחלטה של הוועדה המוניטרית בראשות נגיד בנק ישראל, היא אינה תלויה במדד כלשהו ומתעדכנת כשמונה פעמים בשנה. ריבית הפריים היא למעשה התוספת שכל בנק מוסיף על הריבית של בנק ישראל כדי להרוויח על ההלוואות שהם מעניקים.

את אחוז ריבית הפריים כל בנק קובע בעצמו, לכן ניתן ואף רצוי להתמקח עם הבנק על ההפחתה /התוספת מריבית הבסיס. יחד עם זאת, בשנים האחרונות הבנקים השונים מציגים ללקוחותיהם ריבת פריים זהה המורכבת מריבית בנק ישראל + 1.5%.

ריבית קבועה לא צמודה
תשלום של סכום קבוע לאורך כל המשכנתא המורכב מריבית קבועה ותשלום קבוע על הקרן שאינו מושפע מעלייה או מירידה של מדד המחירים לצרכן. היתרון הברור של מסלול זה הוא ברמת וודאות גבוהה והוא מתאים יותר למי ששונאים סיכונים. החיסרון הבולט של מסלול זה הוא חישוב גבוה של הריבית, שכן הגוף המלווה משכלל את נטרול הסיכונים. בנוסף, עמלת הפירעון שתדרשו לשלם, אם וכאשר תרצו לכסות מלוא יתרת המשכנתא, תהיה גבוהה (ביחס למסלולים אחרים), מכיוון שנקודת היציאה תהיה רק בסוף התקופה כך שרכיב ה”תקופה” במשוואת חישוב העמלה יהיה הגבוה ביותר מבין המסלולים השונים.
ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן במסלול זה הריבית הבסיסית של המשכנתא תהיה קבועה, אך יתרת הקרן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן ותושפע מעלייה או ירידה של האינפלציה. בין היתרונות של מסלול זה: ריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה; השינוי בהחזר החודשי אינו משמעותי למעט שינויי המדד; במצב בו הריבית נמוכה קטן הסיכוי לשלם קנס בשל הפרשי היוון נמוכים.

חסרונות המסלול: עמלת פירעון מוקדם גבוהה במידה שתחול ירידה בריביות; הסיכון ללווה בהצמדה למדד שעלולה להעלות את יתרת הקרן של ההלוואה. ריבית משתנה לא צמודה למדד המחירים לצרכן במסלול זה הריבית משתנה אחת לתקופה ידועה מראש (2,5,7,10 שנים), כאשר גובה הריבית המשתנה נקבע על בסיס ריבית העוגן של תשואות אג”ח ממשלתיות (במגזר הלא צמוד). בנוסף, יתרת הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
יתרונות המסלול: מאפשר גמישות רבה בעת פירעון המשכנתא ב”תחנות יציאה” ללא עמלה (פרט לעמלה תפעולית); יציבות בגובה ההחזר החודשי כיוון שהריבית נשארת קבועה למשך תקופה ואינה מושפעת מריבית הפריים או ממדד המחירים לצרכן; חסרונות המסלול: הריבית המשתנה אחת לתקופה שנים עלולה להגדיל משמעותית את ההחזר החודשי, זאת משום שהיא מותנית בתשואות האג”ח (יחד עם זאת, הסיכון יכול לרדת אם תשואות האג”ח ירדו); מסלול זה מוגבל עד 2/3 מסך ההלוואה.

ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן
במסלול זה הריבית משתנה אחת לתקופה ידועה מראש (2,5,7,10 שנים), כאשר גובה הריבית המשתנה נקבע על בסיס ריבית העוגן של תשואות אג”ח ממשלתיות (במגזר הלא צמוד). ההחזר החודשי אינו קבוע והוא מורכב מריבית משתנה ועל יתרת הקרן יש הצמדה למדד המחירים לצרכן. היתרון במסלול זה היא שהוא מתאפיין בריבית נמוכה בהשוואה למסלול של ריבית קבועה. החיסרון של מסלול זה הוא עדכון הריבית אחת לתקופה בתחנות שנקבעות מראש, כמו כל שנתיים, חמש, שבע או עשר שנים. זו גם הסיבה שאן מבקשים למחזר משכנתא, כדאי לשקול לעשות זאת לפני מועד השינוי התקופתי.

עמלת פירעון
במידה שתרצו לפרוע את המשכנתא שלכם לפני תאריך היעד של סיום ההלוואה, ייתכן ויהיה עליכם
לשלם לבנק המלווה עמלות.

יש 3 עמלות שנשלם לבנק במידה ונבקש לפרוע את ההלוואה מוקדם מהצפוי. עמלות אלה מגלמות
את ה”הפסד” של הבנק בגין ריביות והצמדות אותן היה עתיד לגבות מכם:
– עמלה תפעולית של 60 ₪.
– עמלת אי הודעה מראש 0.1% מהסכום הנפרע (ניתן להודיע על פירעון מוקדם 10 ימים מראש ולהימנע         מעמלה זו.
– עמלת היוון.
עמלת ההיוון תחושב כך שבמשוואת החישוב יהיו: הסכום הנותר לתשלום (ולא הסכום המקורי שנלקח), תקופת הזמן שנותרה לתשלום והפרש הריביות בין הריבית שהלווה קיבל בפועל לבין הריבית הממוצעת ביום הפירעון. שימו לב שלא בכל המסלולים ידרשו מכם עמלת פירעון. כך למשל, אם נקבעו מראש ”תחנות יציאה” או במצב בו הריבית הממוצעת (או הריבית שקיבלת בפועל) ביום נטילת ההלוואה תהיה נמוכה מהריבית הממוצעת ביום פירעון ההלוואה תהיו פטורים ממנה. ההמלצה שלנו היא להשתמש במחשבון עמלת פירעון כדי לבדוק מה יהיה גובה העמלות שתדרשו לשלם.

לסיכום:
חשוב מאוד לתכנן מראש ככל הניתן את תמהיל המשכנתא כדי לעמוד בהחזר החודשי ולהימנע
מעמלות פירעון גבוהות שעשויות להגיע גם לעשרות אלפי שקלים.